昨日，為期5天的2012昆明秋季房交會在昆明國際會展中心拉開帷幕。為了在房交會期間給廣大的購房者提供專業的、全面的法律服務，本報聯合云南唯真律師事務所、云南錦秀江山律師事務所、云南建耀律師事務所、云南欣晨光律師事務所組成的專業法律服務團隊再次來到房交會現場。與以往不同的是，本次秋季房交會，除了有專業的律師團隊在現場為市民提供法律咨詢，本報還與騰訊微博聯合于9月6日至9月10日推出四期有關房屋買賣相關法律問題的微訪談，無法到現場咨詢的市民直接登陸騰訊微博在＃律師解答置業法規＃話題下發送相關問題，就可獲得專業的解答。昨日，是房交會的第一天，前來咨詢的市民絡繹不絕，微博在線咨詢更是火爆，由于咨詢的問題太多，本來計劃一小時的微訪談時間不得不延遲至12時。在微訪談結束后，仍然有不少博友進行提問，至昨日晚上，博友的提問已接近百條。記者了解到，除“房屋質量”、“物業糾紛”這樣的老問題外，市民咨詢的問題也越來越細化，并且更加專業化。

律師現場解決法律難題

昨日上午9時30分，房交會展館正式開放。隨著進入展館人數的增加，前來本報免費服務點咨詢的人也開始越來越多，有來詢問買房事宜的，有來咨詢自己正陷入的房產官司該怎么辦的，還有老兩口一起來問自己的遺產該怎么處理的。

2010年3月，劉先生與鄭先生簽訂一份《房屋買賣合同》，合同約定劉先生購買鄭先生位于盤龍區龍泉路附近一套92．4平方米的房屋，價格40萬元。并約定，此房的產權證辦下來后，由鄭先生協助辦理過戶手續。現在由于房價上漲，鄭先生以房屋系夫妻共有財產，當時妻子（唐女士）并未在合同上簽字為由，主張《房屋買賣合同》無效，拒絕協助劉先生辦理過戶手續。“但當時簽合同時，唐女士是在場的。”昨日，劉先生來到我們的咨詢點詢問律師，面對目前這種情況，不知道該怎樣做才能有效地維護自己的合法權益。

云南建耀律師事務所李貴紅律師表示，在夫妻共有房屋買房合同中，常常涉及出賣人的處分標的行為是有權處分還是無權處分的現象。在具體操作過程中，分如下幾步：首先，處分該共有房屋時，對共有財產的處分應由全體共有人同意。其二，若部分共有人擅自處分的，構成無權處分，所簽訂的合同為效力待定合同。第三，在簽訂合同時，一方在合同中簽字，另一方在場但未在合同上簽字的，并對共有人的處分行為沒有表示任何異議的，可以根據《民法通則》及司法解釋予以調整。

本案中，此房屋如果是鄭先生、唐女士在夫妻關系存續期間取得的房產，屬于夫妻共有財產。劉先生與鄭先生在平等自愿的基礎上簽訂的《房屋買賣合同》，且唐女士在簽訂合同的現場，而且知道該房屋買賣的事實，由于對該合同的簽訂未提出任何的異議，應當視為其認可丈夫鄭先生對房屋的處分行為。

“對于鄭先生拒絕為劉先生辦理過戶手續的問題，在協商不成的情況下，可以選擇司法途徑解決。”李貴紅說。

除了房產方面的法律問題，看到本報的免費法律服務點，很多市民也來咨詢有關工傷方面的、有關財產損失方面的、甚至有關刑事方面的法律問題，面對各類咨詢，在場的律師都耐心細致的進行了解答。市民黃先生說：“之前我就來過你們房交會上的免費法律服務點，并且得到過律師的專業幫助，這次看到你們又在這里開展活動，我真的很高興，我的法律難題又可以得到解決了。”

微博咨詢異常火爆

根據微訪談的排期，昨日上午由云南唯真律師事務所的兩名律師在線解答廣大博友的提問。上午10時，浦恩皓律師準時上線，微博主持人剛剛發出律師到場的消息，各種問題便蜂擁而至。“請問他們是不是侵犯了我們家的采光權？我和媽媽想互換房屋，應該怎么辦理手續？開發商要收回我租賃的車位，我該怎么辦啊？……”短短幾分鐘的時間里，關于房屋買賣的問題、物業管理的問題、房屋契稅的問題、房屋貸款的問題、房屋擔保的問題等各類問題便從屏幕中跳出，面對博友的大量提問，律師們不停的敲擊著鍵盤，逐一解答。“真沒想到博友們會如此關注房產方面的法律問題，面對這么多提問，我都有點應接不暇了。”浦恩皓律師說道。

記者發現，在昨日的微訪談中，廣大博友除了關注二手房買賣合同的簽訂、房屋貸款的最新政策、物業糾紛如何處理等常規性問題外，團購房的名額轉讓問題也是大家比較關注的。

博友coco魚稱，她通過同事介紹，從馬女士單位買到一個內部員工購房名額，coco魚稱，她非常滿意該地段的房子，而且價格便宜、轉讓費也不高。但這種行為有哪些風險呢？coco魚很疑惑。

對此，在線律師表示，團購房名額轉讓其實質是《認購資格協議》主體變更的法律行為。認購資格轉讓協議屬期待利益轉讓，因為轉讓方在簽訂轉讓協議時，尚未實際取得房屋，不屬于物權轉讓，屬于債權范疇。法律并沒有明令禁止認購資格轉讓，購買團購房名額也沒有損害其他人利益，因此認購資格轉讓協議有效。但大多團購房尚未取得預售資格，有的甚至還未動工，所以對于購買者來說，仍然存在較大的風險：一、資金風險，一旦出現開發商經營不善、拿地失敗、甚至惡意欺詐等情形時，購房者最終可能面對房款被侵吞的風險；二、價格風險，開發商一般會承諾給予很大幅度的價格優惠，但因為房地產開發政策變動及開發商起初未曾預料的其他因素，都可能導致房地產開發預期成本增加；三、開發商延期交房的風險；四、因開發商違約舉證困難的風險。開發商設計的《認購資格協議》往往內容不明確、不具體，諸如對戶型、質量、面積、樓層、朝向、配套等未作約定；五、更名辦證的風險。開發商與原購房者可能會簽訂《認購協議》，原購房者又將該購房資格轉讓給第三方（名額受讓者），此時開發商不一定認可購房名額受讓者，如開發商不認可，那么購房名額受讓者可能要承擔高額的“更名費”。如果開發商不同意更名，那么有可能今后產權證辦下來還是原購房者的姓名，此時購房名額受讓者又要承擔過戶費、稅費等額外支出。即便是能夠順利更名與開發商簽訂正式的《購房合同》，但因開發商手續不全，購房者在辦理產權證時仍然會遇到障礙。總而言之，購買團購房名額存在較大的法律風險，律師提醒廣大購房者在購買團購房名額時一定請慎重。

本來計劃的一個小時的微訪談時間，由于博友的積極參與，使得最終不得不將在線解答的時間延遲一個小時。12時，第一期微訪談結束了，但是仍有不少博友繼續發送問題，期待著律師的專業解答。

“這樣的活動很有意義”

昨日16時，經過一天的活動，四家律師事務所的律師為數十名購房者提供了法律咨詢，雖然很累，但是大家都覺得這樣的活動很有意義。

云南建耀律師事務所李貴紅律師說：“非常感謝云南法制報為我們提供這么好的一個平臺。雖然平時也辦了很多房產方面的案子，但沒有真正參與其中，房交會一整天時間下來，發現市民們提出的問題，涉及到房產糾紛類型的各個方面，“雖說解答的很辛苦，但感覺特別的充實。”

云南錦秀江山律師事務所殷衛公律師表示：作為一名職業律師，非常高興能參加房交會這樣大型的活動。“在房交會上為廣大購房者送法，我感覺心里熱騰騰的。”殷律師說，在這里認識了很多同行，覺得非常有價值。希望律師行業其他朋友們，以后也多多參加。

云南欣晨光律師事務所王堅律師表示，這種活動非常的好，為專門從事法律的工作人員與需要法律幫助的百姓提供了一個非常好的平臺。“這相當于是一個普法活動，作為一名法律工作人員，能用自己所學為廣大市民免費解決疑難問題，又對他們有所幫助，感覺非常的不錯。”王律師說。